住宅ローンは何を選べばいいの?! ~フラット35のしくみ~

目安時間:約 9分

全期間固定金利の住宅ローンで有名な「フラット35」

 

 

 

以前は金利が高く、民間の銀行融資が厳しい個人事業主や、健康に不安があり、団体信用生命保険に加入できずに融資を受けられない人の受け皿的な位置づけでしたが、最近は金利もだいぶ低くなり、選択肢の一つとしてフラット35を選ぶ人も増えて来ました。

 

 

本日は、昨年秋にリニューアルした「フラット35」についてお話します。

 

 

 

フラット35とは?

 

 

フラット35は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する、長期間固定金利型の住宅ローンの名称です。

 

 

 

フラット35はその名の通り、最長で35年間借入時の金利が最終返済まで変わらない住宅ローンなので、毎回の返済額も35年間一定です。

 

 

 

提供するのは住宅金融支援機構ですが、窓口は各銀行になっており、銀行によって手数料や金利も様々です。

 

 

 

⇒各銀行の金利・手数料一覧

 

 

 

フラット35のメリットは?

 

 

 

①最大のメリットは、金利が35年間固定なので、途中どんなに景気が良くなって金利の上昇局面を迎えても、返済額は変わらず安定した返済が可能なため、将来の家計プランが立てやすくなります。

 

 

 

②耐震性能や省エネ性能など、一定の基準を満たす住宅を取得する場合は【フラット35】Sという住宅ローンも利用できます。

【フラット35】Sでは、【フラット35】の金利から一定期間金利が引き下げられる(ー0.25%)ため返済額が少なくなります。

 

 

 

③民間の銀行では通りにくい案件(個人事業主、婚姻前のカップルの所得合算、配偶者のパート収入の合算、勤続年数が短い)も通りやすいです。

 

 

 

④民間銀行だと当たり前に取られる、繰り上げ返済手数料が無料です。

 

 

 

⑤民間銀行だと当たり前に取られる保証料も無料です。(最近は民間銀行も、保証料込の金利を提示してるところも出てきました)

 

 

フラット35のデメリットは?

 

 

いいことだらけの様に見えるフラット35のデメリットはあるのでしょうか?

 

 

①変動金利や当初固定金利型(3年固定や10年固定など)に比べると、やはり金利は高めで、毎回の返済額も高くなります。

さらに景気が悪くなって金利が下がった場合でも、借りた時の金利で固定されるので毎回の返済額も変わりません。

 

 

 

②住宅購入時には、さまざまな諸費用(住宅ローンの事務手数料、登記費用、火災保険料など)が掛かりますが、通常民間銀行だと、それも含めて借りられるケースが多いですが、フラット35の場合は諸費用を含めては借りれないので、諸費用分は自己資金で準備する必要があります。

 

 



 

昨年秋にリニューアル!

 

フラット35の特徴として、以前は「団体信用生命保険」の加入が任意、加入する場合は特約料別途負担で、この特約料が結構な金額だったんです。

 

 

 

民間銀行の場合は、団体信用生命保険の負担はありませんでしたので、ここがフラット35のデメリットの一つだったのですが、昨年10月1日より民間銀行と同じく、団体信用生命保険の費用負担が無くなりました(厳密に言うと金利に含まれている)。

 

 

 

そのため、フラット35と民間銀行ローンとの総支払額比較の際に、団体信用生命保険の保険料を別途計算しなくても、比較検討が出来る様になりました。

 

 

 

健康上の理由、その他の事情で団体信用生命保険に加入されない方は、これまで通り団体信用生命保険を含まない金利で借りる事も可能です。

 

 

 

団体信用生命保険の「保障内容」もリニューアル!

 

 

従来の団体信用生命保険は、死亡と高度障害を保障していましたが、新しい団体信用生命保険は、死亡と身体障害の保障に変わり、身体障害者手帳1級あるいは2級に該当した場合などは、保障範囲に含まれるようになりました。

 

 

 

例えば、心臓にペースメーカーを入れることにより、日常生活が極度に制限されたり、緑内障などで矯正視力も一定以下しか得られない場合などが保障されます。

 

 

 

一方で、従来の高度障害では保障されてた言語やそしゃくの機能を全く永久に失った場合や、身体や精神の障害で一生涯、常に介護が必要になった場合などは、新しい団体信用生命保険の保障範囲からは除かれることになりました。

 

 

 

3大疾病付団体信用生命保険には「介護保障」が追加!

 

これまでの「死亡・高度障害保障・3大疾病保障」から「死亡・身体障害保障・3大疾病保障・介護保障」に変更され、従来の保障に加え、介護保障が加わったわけです。

 

 

 

要介護2以上に該当したとき、あるいは所定の介護状態に該当し、かつ180日以上要介護状態が継続したと医師が診断した場合が保障の対象です。

 

 

 

なお、新3大疾病付団体信用生命保険に加入の場合は、0.24%の金利が上乗せされます。

 

 

 

まとめ

 

 

①フラット35は35年間金利が変わらない住宅ローン

 

 

②繰り上げ返済手数料や保証料が無料

 

 

③金利が変わらないという事は、金利の下降局面でも変わらないというデメリットも

 

 

④昨年10月から、団体信用生命保険が込みの金利表記になった。

 

 

 

以前に比べれば、金利も雲泥の差で、平成30年5月1日の状況では、最低1.3%を出してる銀行もあります。

 

 

 

フラット35Sを利用できる建物なら、所定の期間ー0.25%なので、1.05%で借りられるという事です。

 

 

 

ここまで金利が低いのならば、選択肢というよりは、メインの住宅ローンとして考えてみても良いのでは?

 

 

 

本日も最後までお読み頂きまして、ありがとうございましたm(__)m

 

 

 

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